通州住宅限购一年涨价30% 改善型项目成主打产品

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通州住宅限购已经满一年了，通州住宅市场的供需结构在这一年的时间里也悄悄地发生着变化，过去的通州曾经是刚需购房者的天堂，成为在北京城区工作的刚需人群购房的主要选择区域。从副中心确立之后，通州的房价情况进入高速上涨阶段，价格的不断走高促使政府出台了一系列的干预手段，希望能够控制通州房价的上涨速度。

在住宅限购政策落地的一年多时间里，通州纯住宅项目的成交情况似乎得到了一些控制，相关数据显示，通州限购以来，通州纯商品住宅成交量比限购前一年的数据下降了35%。而通州纯住宅项目的均价上涨了30%。可见，限购虽然无法阻止通州房价的上涨态势，但还是可以控制房价上涨速度以及成交量的。

价格以及成交量的涨幅虽然的到一定控制，但是购房者在通州的购房需求似乎丝毫没有减弱，数据显示，通州商品住宅三年内的库存大概为4250套，以目前的销售速度来计算去化周期大概是8个多月，基本上达到了库存的下限。可见通州市场需求受限购的影响很小，住宅项目在通州几乎没有去库存压力。

2016年到目前为止北京纯住宅用地仅出让3宗，再加上90/70政策的重新出台，土地导致拿地成本上涨，这直接影响到已有住宅项目的价格走势，自2012年12月，通州核心区供应了最后一宗商品住宅用地后，迄今为止，核心区商品住宅用地的供应和成交均为零。

限购虽然没有削弱通州的购房需求，但是需求的结构却在不经意间发生了变化，改善型住宅在通州房地产市场占据的比例逐渐上升，住宅项目中三居以上大户型改善型项目的供应比例几乎占了50%。从成交情况来看，改善型大户型以及别墅项目的成交量占住宅成交总量的60%，比限购前增加12%。

副中心的建设以及市政府的搬迁将给通州带来不可估量的发展前景，未来东迁的40万人绝大多数都是高水平的精英人才，从这个角度来讲，通州房地产市场必然进入到一个迭代的时期，从曾经的刚需市场逐渐成为以改善甚至高端住宅市场。

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